GAYLUSSAC® ADVOCACIA DE ATIVOS ESTRESSADOS

Autor: gaylussak

  • Propriedade e bem comum: notas sobre a função social da terra

    [ Texto fictício de demonstração, criado para validar o layout do blog. As fontes citadas são reais; edições e traduções utilizadas devem ser indicadas pelo autor antes da publicação definitiva. ]

    Há uma ideia antiga, anterior ao direito moderno, segundo a qual possuir bens é legítimo e necessário, mas nunca um fim em si mesmo.

    Santo Tomás de Aquino, ao tratar da posse dos bens exteriores, sustentou que é lícito ao homem possuir coisas como próprias, porque isso favorece o cuidado com elas, a ordem na sua administração e a paz entre as pessoas; quanto ao uso, porém, os bens devem servir também ao proveito comum1.

    Séculos depois, a encíclica Rerum Novarum, de Leão XIII, reafirmou a propriedade privada como direito natural, em oposição às propostas que pretendiam aboli-la2. A mesma tradição, contudo, nunca separou esse direito do dever de usar bem aquilo que se possui.

    Possuir é legítimo. Possuir bem é um dever.

    A função social no direito brasileiro

    O direito positivo brasileiro incorporou, à sua maneira, essa dupla dimensão. O Estatuto da Terra, de 1964, já condicionava o acesso à propriedade rural à sua função social3. A Constituição de 1988 foi além e definiu os requisitos dessa função: aproveitamento racional e adequado, utilização adequada dos recursos naturais e preservação do meio ambiente, observância das disposições que regulam as relações de trabalho e exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores4.

    O que isso tem a ver com ativos estressados

    Imóveis presos em litígios prolongados tendem a perder produtividade, investimento e cuidado. Quando uma disputa é resolvida com seriedade, e a terra volta às mãos de quem pode explorá-la de forma regular, não é apenas um patrimônio que se recompõe: é uma área que retorna à sua função.

    É por isso que, para o escritório, a atuação nesse mercado não se resume ao dinheiro pelo dinheiro. Defender o legítimo proprietário, afastar o grileiro e regularizar a aquisição são, cada um a seu modo, formas de devolver a terra ao bem comum.

    Notas

    1. TOMÁS DE AQUINO, Suma teológica, II-II, q. 66, a. 2.
    2. LEÃO XIII, Rerum Novarum, 1891.
    3. Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra), art. 2º.
    4. Constituição Federal, art. 186.

    Bibliografia

    Referências

    BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência da República, 1988.

    BRASIL. Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964. Dispõe sobre o Estatuto da Terra, e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1964.

    LEÃO XIII, Papa. Rerum Novarum: carta encíclica sobre a condição dos operários. Roma, 15 maio 1891.

    TOMÁS DE AQUINO, Santo. Suma teológica. II-II, questão 66.

  • A cadeia dominial: ler a matrícula até a origem

    [ Texto fictício de demonstração, criado para validar o layout do blog. As normas citadas são reais; edições e anos das obras doutrinárias devem ser conferidos pelo autor antes da publicação definitiva. ]

    Toda matrícula conta uma história. A pergunta que interessa a quem compra ou defende um imóvel rural é se essa história resiste a ser contada desde o começo.

    Chama-se cadeia dominial a sequência de titulares que se sucederam na propriedade de um imóvel, do primeiro destaque do patrimônio público até o atual proprietário. No sistema registral brasileiro, cada imóvel deve ter matrícula própria, na qual se lançam os registros e averbações que lhe dizem respeito1.

    O princípio da continuidade

    A lei exige que cada registro se apoie no anterior: se o imóvel não estiver registrado em nome de quem o transmite, o oficial deve exigir o registro do título anterior2. Em tese, a matrícula deveria formar uma corrente sem elos soltos. Na prática, sobretudo em áreas rurais de ocupação antiga, não é raro encontrar saltos, sobreposições e títulos cuja origem não se sustenta.

    Uma matrícula só é tão forte quanto o elo mais frágil de sua história.

    Onde a cadeia costuma se romper

    Os problemas mais comuns aparecem em três pontos: no destaque original da terra pública, em transmissões feitas sem observância das formalidades legais e na descrição do imóvel, quando medidas e confrontações não correspondem à realidade física da área. Para enfrentar este último problema, a legislação passou a exigir a identificação georreferenciada dos imóveis rurais3.

    Há ainda situações mais graves, em que matrículas inteiras resultam de fraude. Para esses casos, o ordenamento prevê mecanismos específicos de cancelamento de matrículas e registros de imóveis rurais vinculados a títulos nulos4.

    Reconstituir para decidir

    Reconstituir a cadeia dominial é um trabalho de paciência: certidões de inteiro teor, pesquisa em livros antigos, consulta a órgãos fundiários e, com frequência, perícia técnica. O registro existe para dar publicidade e segurança aos direitos5, mas só cumpre essa função quando espelha uma história verdadeira.

    Por isso, quem pretende adquirir ou defender um imóvel precisa conhecer não apenas o que a matrícula diz, mas também o que ela deixou de dizer.

    Notas

    1. Lei nº 6.015/1973, art. 176, § 1º, I.
    2. Lei nº 6.015/1973, art. 195.
    3. Lei nº 10.267/2001, que alterou a Lei nº 6.015/1973 para exigir a identificação georreferenciada dos imóveis rurais.
    4. Lei nº 6.739/1979.
    5. Sobre a função de publicidade do registro, cf. CARVALHO, Registro de imóveis; CENEVIVA, Lei dos registros públicos comentada.

    Bibliografia

    Referências

    BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1973.

    BRASIL. Lei nº 6.739, de 5 de dezembro de 1979. Dispõe sobre a matrícula e o registro de imóveis rurais e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1979.

    BRASIL. Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001. Altera dispositivos das Leis nº 4.947/1966, nº 5.868/1972, nº 6.015/1973, nº 6.739/1979 e nº 9.393/1996, e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 2001.

    CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense.

    CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada. São Paulo: Saraiva.

  • O que é um ativo estressado — e por que ele não é o que parece

    [ Texto fictício de demonstração, criado para validar o layout do blog. As normas citadas são reais; edições e anos das obras doutrinárias devem ser conferidos pelo autor antes da publicação definitiva. ]

    No vocabulário do mercado, chama-se “estressado” o ativo cujo valor foi comprimido por uma circunstância alheia à sua qualidade intrínseca. No caso dos imóveis rurais, essa circunstância costuma ter nome e número: um processo judicial.

    A propriedade é assegurada pela Constituição como direito fundamental, ao mesmo tempo em que se exige dela o cumprimento de uma função social1. Quando a titularidade ou a posse de uma área passa a ser discutida em juízo, porém, esse direito entra em suspenso: o bem continua existindo, produzindo e valendo, mas deixa de circular com a mesma liberdade.

    Por que o valor se comprime

    No direito brasileiro, a propriedade imobiliária se transmite pelo registro do título no Registro de Imóveis2. Enquanto houver controvérsia sobre qual título prevalece, nenhum comprador comum se dispõe a pagar o preço cheio por um direito que pode não se confirmar. Instituições financeiras, por sua vez, raramente aceitam o bem como garantia.

    O resultado é previsível: o preço deixa de refletir o valor da terra e passa a refletir o grau de incerteza sobre ela. É nesse intervalo que surge o chamado ativo estressado.

    O risco de um ativo estressado raramente está na terra. Está na leitura que se faz do processo.

    Oportunidade ou armadilha

    Nem todo imóvel em litígio é uma oportunidade. Há disputas cujo desfecho se torna previsível a partir da leitura atenta dos autos e da documentação; há outras em que a própria origem do título é viciada. Separá-las exige, no mínimo, três movimentos: a análise do processo judicial, o exame da cadeia dominial das matrículas envolvidas3 e a pesquisa junto a órgãos públicos e serventias.

    É também indispensável verificar se a aquisição pretendida não esbarra em institutos que podem torná-la ineficaz perante credores, como a fraude à execução4. Uma aquisição bem estruturada começa pela pergunta sobre o que poderia desfazê-la.

    Método, não aposta

    A doutrina clássica dos direitos reais sempre insistiu que a segurança da propriedade depende da publicidade e da continuidade dos registros5. No mercado de ativos estressados, essa lição se converte em método: nenhuma decisão de investimento deve preceder a reconstituição completa da história jurídica do bem.

    Todo investimento envolve riscos. O papel da assessoria jurídica é identificá-los, dimensioná-los e informá-los com clareza, para que a decisão seja tomada com base em fatos verificados, e não em expectativas.

    Notas

    1. Constituição Federal, art. 5º, incisos XXII e XXIII.
    2. Código Civil, art. 1.245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
    3. Sobre o princípio da continuidade registral, ver Lei nº 6.015/1973, arts. 195 e 237.
    4. Código de Processo Civil, art. 792.
    5. Cf. GOMES, Direitos reais; PEREIRA, Instituições de direito civil, v. IV.

    Bibliografia

    Referências

    BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência da República, 1988.

    BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1973.

    BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002.

    BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2015.

    GOMES, Orlando. Direitos reais. Rio de Janeiro: Forense.

    PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. v. IV. Rio de Janeiro: Forense.

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