[ Texto fictício de demonstração, criado para validar o layout do blog. As normas citadas são reais; edições e anos das obras doutrinárias devem ser conferidos pelo autor antes da publicação definitiva. ]
No vocabulário do mercado, chama-se “estressado” o ativo cujo valor foi comprimido por uma circunstância alheia à sua qualidade intrínseca. No caso dos imóveis rurais, essa circunstância costuma ter nome e número: um processo judicial.
A propriedade é assegurada pela Constituição como direito fundamental, ao mesmo tempo em que se exige dela o cumprimento de uma função social1. Quando a titularidade ou a posse de uma área passa a ser discutida em juízo, porém, esse direito entra em suspenso: o bem continua existindo, produzindo e valendo, mas deixa de circular com a mesma liberdade.
Por que o valor se comprime
No direito brasileiro, a propriedade imobiliária se transmite pelo registro do título no Registro de Imóveis2. Enquanto houver controvérsia sobre qual título prevalece, nenhum comprador comum se dispõe a pagar o preço cheio por um direito que pode não se confirmar. Instituições financeiras, por sua vez, raramente aceitam o bem como garantia.
O resultado é previsível: o preço deixa de refletir o valor da terra e passa a refletir o grau de incerteza sobre ela. É nesse intervalo que surge o chamado ativo estressado.
O risco de um ativo estressado raramente está na terra. Está na leitura que se faz do processo.
Oportunidade ou armadilha
Nem todo imóvel em litígio é uma oportunidade. Há disputas cujo desfecho se torna previsível a partir da leitura atenta dos autos e da documentação; há outras em que a própria origem do título é viciada. Separá-las exige, no mínimo, três movimentos: a análise do processo judicial, o exame da cadeia dominial das matrículas envolvidas3 e a pesquisa junto a órgãos públicos e serventias.
É também indispensável verificar se a aquisição pretendida não esbarra em institutos que podem torná-la ineficaz perante credores, como a fraude à execução4. Uma aquisição bem estruturada começa pela pergunta sobre o que poderia desfazê-la.
Método, não aposta
A doutrina clássica dos direitos reais sempre insistiu que a segurança da propriedade depende da publicidade e da continuidade dos registros5. No mercado de ativos estressados, essa lição se converte em método: nenhuma decisão de investimento deve preceder a reconstituição completa da história jurídica do bem.
Todo investimento envolve riscos. O papel da assessoria jurídica é identificá-los, dimensioná-los e informá-los com clareza, para que a decisão seja tomada com base em fatos verificados, e não em expectativas.
Notas
- Constituição Federal, art. 5º, incisos XXII e XXIII.
- Código Civil, art. 1.245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
- Sobre o princípio da continuidade registral, ver Lei nº 6.015/1973, arts. 195 e 237.
- Código de Processo Civil, art. 792.
- Cf. GOMES, Direitos reais; PEREIRA, Instituições de direito civil, v. IV.
Bibliografia
Referências
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência da República, 1988.
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1973.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002.
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2015.
GOMES, Orlando. Direitos reais. Rio de Janeiro: Forense.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. v. IV. Rio de Janeiro: Forense.