[ Texto fictício de demonstração, criado para validar o layout do blog. As normas citadas são reais; edições e anos das obras doutrinárias devem ser conferidos pelo autor antes da publicação definitiva. ]
Toda matrícula conta uma história. A pergunta que interessa a quem compra ou defende um imóvel rural é se essa história resiste a ser contada desde o começo.
Chama-se cadeia dominial a sequência de titulares que se sucederam na propriedade de um imóvel, do primeiro destaque do patrimônio público até o atual proprietário. No sistema registral brasileiro, cada imóvel deve ter matrícula própria, na qual se lançam os registros e averbações que lhe dizem respeito1.
O princípio da continuidade
A lei exige que cada registro se apoie no anterior: se o imóvel não estiver registrado em nome de quem o transmite, o oficial deve exigir o registro do título anterior2. Em tese, a matrícula deveria formar uma corrente sem elos soltos. Na prática, sobretudo em áreas rurais de ocupação antiga, não é raro encontrar saltos, sobreposições e títulos cuja origem não se sustenta.
Uma matrícula só é tão forte quanto o elo mais frágil de sua história.
Onde a cadeia costuma se romper
Os problemas mais comuns aparecem em três pontos: no destaque original da terra pública, em transmissões feitas sem observância das formalidades legais e na descrição do imóvel, quando medidas e confrontações não correspondem à realidade física da área. Para enfrentar este último problema, a legislação passou a exigir a identificação georreferenciada dos imóveis rurais3.
Há ainda situações mais graves, em que matrículas inteiras resultam de fraude. Para esses casos, o ordenamento prevê mecanismos específicos de cancelamento de matrículas e registros de imóveis rurais vinculados a títulos nulos4.
Reconstituir para decidir
Reconstituir a cadeia dominial é um trabalho de paciência: certidões de inteiro teor, pesquisa em livros antigos, consulta a órgãos fundiários e, com frequência, perícia técnica. O registro existe para dar publicidade e segurança aos direitos5, mas só cumpre essa função quando espelha uma história verdadeira.
Por isso, quem pretende adquirir ou defender um imóvel precisa conhecer não apenas o que a matrícula diz, mas também o que ela deixou de dizer.
Notas
- Lei nº 6.015/1973, art. 176, § 1º, I.
- Lei nº 6.015/1973, art. 195.
- Lei nº 10.267/2001, que alterou a Lei nº 6.015/1973 para exigir a identificação georreferenciada dos imóveis rurais.
- Lei nº 6.739/1979.
- Sobre a função de publicidade do registro, cf. CARVALHO, Registro de imóveis; CENEVIVA, Lei dos registros públicos comentada.
Bibliografia
Referências
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1973.
BRASIL. Lei nº 6.739, de 5 de dezembro de 1979. Dispõe sobre a matrícula e o registro de imóveis rurais e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1979.
BRASIL. Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001. Altera dispositivos das Leis nº 4.947/1966, nº 5.868/1972, nº 6.015/1973, nº 6.739/1979 e nº 9.393/1996, e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 2001.
CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense.
CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada. São Paulo: Saraiva.